古建承载历史，也刻满了沧桑。古建保护，无疑是一场与时间的赛跑。在南京，牛市古民居的修缮保护却陷入拉锯僵局，住户、开发商、政府部门各有为难之处，只因古建保护遇上了私人产权。如何化解私有产权古建的保护难题？如何厘清政府、社会、个人的权责利？ 

　　南京老城南地区，在一处杂草乱石和简易围挡内，孤零零地矗立着一栋破败的古建。牛市古民居——这座南京市文保单位历经200多年风雨，在几轮拆迁中都“幸存”了下来。但近来，住户称由于近距离施工及梅雨季等原因，斑驳破旧的老宅岌岌可危，“每天都担心它会倒掉”。一座私有古建，牵动多方的心。牛市古民居，到底该如何保护？

　　古建成为孤岛

　　除有人住的房屋外，古民居的其余产权均为开发商所有

　　来到牛市古民居，推门进去是两层木质结构建筑，褪了色的雕花跑马楼，依稀还残留当年朱红色的繁华。相传，这里曾是清道光年间南京一位秀才的住宅，宅中曾开绸布货栈；上世纪80年代，这里还曾是热播电视剧《秦淮人家》的取景地。如今，年近60岁的王琳（经本人要求为化名）和她的9位家人，就生活在这里。

　　“这座清代古建共有六进。现在后四进的大门开在颜料坊49号（以下简称颜料坊古建），前两进的大门是牛市64号，两者一墙之隔。我祖上买了第二进屋子，我一出生就住这里。”王琳还记得小时候的牛市古街：天蒙蒙亮，就传来酒酿元宵、藕粉桂花糖糕的叫卖声，邻里间夜不闭户，夏夜常在一块乘凉。古街曾经的繁华，现已被施工的轰鸣所代替，紧邻的其他老宅早已化为了瓦砾。

　　早在1984年，牛市古民居就被列为秦淮区文保单位。2006年6月10日，又被升格为南京市文保单位。记者从相关部门了解到，牛市古民居所在地块早已卖给了开发商，并经过一次转手。目前除了王琳等所住房屋，其余古建产权均为开发商所有。2008年8月26日，该地块正式出让，用地性质为商业办公、文化娱乐、住宅混合用地；而按照规划，牛市古建将在整体修缮后，作为公共文化空间开放。

　　“南京市政府令第227号规定，拆迁过程中遇到军事、寺庙、文物等要另行处理。我们说什么也不让拆。”王琳说，拆迁队每年都来，但由于始终没达成共识，他们就一直住到现在。

　　保护边界模糊

　　产权人有无保护能力、有人居住时如何抢救，没有具体标准

　　“本来再住个十年八年也没问题，但现在不行了，担心房子随时会倒掉。”住在古民居里的蒋阿姨说，今年3月开始，因为一墙之隔的颜料坊古建进行施工，房屋木质结构松动，几处屋檐瓦片移位脱落，部分墙面出现裂纹，住户们临时搭了木头支架撑在房梁上。由于前段时间的强降雨和台风，现在房子一下雨就得用盆接水。

　　古建摇摇欲坠，该由谁来负责维修？

　　南京市文广新局文物处相关负责人介绍，国有不可移动文物由使用人负责修缮、保养；非国有不可移动文物由所有人负责修缮、保养。王琳所住房屋为私有古建，房屋该由产权所有人负责修缮。如果该文物有损毁危险，所有人不具备修缮能力的，当地人民政府应当给予帮助；所有人具备修缮能力而拒不依法履行修缮义务的，县级以上人民政府可以给予抢救修缮，所需费用由所有人负担。

　　“我们已论证批复了维修方案，但是，以什么标准来判断产权人有无能力，房屋中有人居住怎么执行？”这位负责人坦言，文物保护法的一些条款没有具体标准，实际操作中很难执行。

　　王琳也觉得委屈。“过去几十年我们自己养护房屋，花费几十万元。但最近的施工，造成了房屋损坏的加剧。”王琳称，房屋西边第一进很多年前就已被征收，住户早已搬走，现在残破不堪。它要是倒塌了殃及第二进房屋，谁来负责？

　　记者看到，在西边第一进的房间里，屋顶破了个大窟窿，房内堆满了砖石瓦砾。一墙之隔的颜料坊古建已修缮一新，和破败的牛市64号形成鲜明对比。

　　据介绍，目前第一进房屋的产权在开发商，该建筑所在的胭脂巷居委会曾多次联系开发商要求修缮。然而开发商方面同样表示为难：由于牛市64号里面住着人，木质结构古建整体大修恐对居民构成安全威胁，因此无法修缮。如果居民搬走后再修呢？王琳等人提出，房屋楼上楼下约400平方米，如果搬迁，就应给予总额1500万元以上的补偿，此外还需对所有住户进行安置。

　　对此，南京大学政府管理学院副教授姚远建议，假如产权人认为开发商工程施工带来房屋损坏，可先进行鉴定，证明施工对房屋造成了损坏并起诉开发商请求赔偿；当产权人或使用人拒不履行法律规定的修缮责任时，假如文物主管部门执行难，还可以起诉居民或开发商，通过法律程序，建立起公民、社会、国家权责利对等的文物保护机制。

　　如何实现双赢

　　政府提供公共服务和基础设施建设，市民通过修缮古建来获得收益

　　古建保护专家、南京工业大学建筑学院教授汪永平在多年城乡历史街区调研中发现，很多时候，私有古建的保护面临更为严峻的现实：产权人往往将空置旧房外租；还有产权所有者嫌维修成本太高，任其空闲直至坍塌。

　　“对已有百年历史的古建进行整体修缮，即便不落架维修，每平方米至少需5000元，落架大修费用更高，每平方米要1万元以上，这甚至超过了重盖新楼的费用，一些地方政府难免缺乏修缮的积极性。”汪永平介绍，住户对私有古建的看法也不尽相同：有的力主保存老屋，留存城市记忆；但多半住户希望政府给予补贴，并改善居住条件；还有的希望在古建彻底损毁之前，与政府或开发商谈成一笔费用，但出于利益的考量往往令保护修缮难以落实。

　　在业内人士看来，私有古建保护依靠政府大包大揽，既不现实，也不应该。“文物主管部门每年文保开支有限，对私人所有的文物，居民有修缮能力的就要履行保护责任。”姚远认为，私有古建产权所有人应承担起不可推卸的责任，但同时，政府也应当给予其更多信心。

　　姚远介绍，欧美一些国家设有不动产税，将其作为地方政府的主要税源。有了这一稳定的税源，地方政府着力提供公共服务及基础设施建设，市民则通过对房屋的保护修缮来获取收益。在日本及台湾地区，居民发动社区营造运动，对私有古建进行修复养护，大批民宿既提供了经营性收益来源，也增添了乡土魅力，形成良性循环。

　　这样的模式，在国内其实已有案例。2008年北京奥运会时，一些四合院住户们自愿出资，在文物主管部门指导下修缮民宿并获得收益。在烟袋斜街、南锣鼓巷，政府给予了居民不大拆大建的信心，并将公共建设逐渐完善，古建得到了自下而上、自外到内的保护。《南京历史文化名城保护规划》也规定，“采用小规模、渐进式、院落单元修缮的有机更新方式，不得大拆大建。积极探索鼓励居民按保护规划实施自我保护更新的方式，建立历史建筑的长期修缮机制”。

　　目前，针对南京老门东街区小西湖片区的保护，南京市规划局联合秦淮区政府邀请在宁3所高校规划建筑专业的志愿者进行调研，与原住民一起商谈如何修缮这一片区。

　　关于牛市古民居的案例，南京市文广新局文物处负责人表示，有3种解决方案：首先，通过几方协商对该文保单位进行整体性保护和利用，恢复其整体面貌；其次，假如住户与开发商不能达成共识，可通过市场化交易引入民间资本，将其转让给其他有能力修缮的对象，根据《文物法》规定，不可将非国有不可移动文物转让或者抵押给外国人；此外，假如住户确实不想转让产权，就必须在文物主管部门的监管下尽到保护责任。

　　“类似‘私有古建’保护问题的解决，最佳方案还是地方政府适时介入，组织开发商、住户、产权人等妥善协商，寻找大家都能接受的解决办法。否则三年五年拖下去，古建塌了，居民失去了庇护之地，没有谈判的筹码，开发商顺势拆除，这难道是各方面都愿意看到的结果吗？”汪永平说。‍