异地保护与迁移开发已成为当今皖南古建筑保护的又一种重要形式，然而产权不清一直制约着这一文物保护形式的发展。本文创作于《物权法》对历史文化遗产保护的新要求之下，阐述了基于现代公私伙伴关系下的三种产权界定模型。
　　
　　皖南山区的美，不仅在于其绿树成荫的山色，更在于分布其间的众多古建筑，这些被绿树相映、溪水环绕的古建筑见证了徽商的崛起与兴盛，体现了古徽州人商人的斗志、文人的雅致、隐士的情志，它们是一个时代地域风情的写照，更是明清建筑风格的完美遗存。无论是从整体布局还是到单体设计，或是从水系构架到色彩运用，还是从天井安置到三雕装饰，每一个建筑理念都完美地结合了时代的风格与地域的特色，具有极高的历史、文化、社会、经济及艺术价值，是人类历史遗留的不可再生的珍贵资源。
　　一、皖南古建筑异地保护与迁移开发现状
　　关于古建筑的保护，在西方国家起步较早，尤其在希腊、意大利、法国等文明古国，对于古建筑保护在实践上积累了丰富的经验，在理论上也提出了系统的观念与主张，但在中国对古建筑的研究与保护起步于20世纪30年代。因此，我们可以说我们正处于一个文物保护的探索时代，怎样保护文物成为每一位文物工作者必须思考的一个问题，同样，对于如何保护皖南古建筑也正成为我们必须研究的方面。目前，比较成熟的保护形式主要有两种，一种为原地保护，另一种为异地保护。相比之下，原地保护程序较为简单，目前已形成一整套原地保护制度，而异地保护是近年来逐渐兴起的，在文物保护中发挥的作用越来越重要，但在诸多制度上还未健全。
　　2011年4月11日新安江国际文化长廊建设项目正式启动，预计利用三年的时间，将不宜在原地保护的140~200幢古民居，统一搬迁集中保护。在过去的二十年里，皖南地区依据本地区文化优势，保护各项文物遗存的同时，充分考虑到市场经济条件下成本与效益因素，对散落于各村镇的古建筑实行“原地保护为主、异地保护为辅”的保护形式。从潜口明园、清园到歙县徽园的建立，异地保护与迁移开发相互促进，成为新市场经济下保护皖南古建筑、彰显皖南建筑风采的又一重要形式。
　　二、物权时代迁移古建筑产权不清
　　所谓产权，是指有关财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。根据《安徽省皖南古民居保护条例》第三条规定，集体和私人所有的古民居，其所有权受国家法律保护。换句话说，在尊重历史传承的基础上，法律允许和保护私人或集体对皖南古民居拥有所有权，这一点对于原地保护十分适用，但对于异地保护来说就很难适用，因为异地保护需要投入大量人力、物力，而这些往往是原古建筑所有者不能承担或无法承担的，而对于人力、物力的支出方，他们希望的是能够利用市场经济获得回报，因此，在这一过程中必然存在着产权的变动。
　　自2007年10月1日起施行的《物权法》关系到我国城市建设的方方面面，同时也深刻影响着我国文物保护事业。根据“物权法定原则”，在对古建筑进行异地保护与迁移开发时，各行为方必须得到法律的明确授权，按照法定程序，建立各行为方之间的制约机制。因此，在对古建筑进行异地保护与迁移开发时，不仅应明确产权所有者对财产能做什么，能获得哪些利益，还应包括他们不能做什么，必须尽哪些义务和责任，而这些在当前形势下都还没有明文规定，这就导致了上述产权变动过程中产权不清。
　　或许，有些反对异地保护的学者会认为，既然产权不清，那么我们就不应该实行异地保护，更不应该实行迁移开发。在此，需要指出的是，这种观点时违背现今发展潮流的，随着市场经济的进一步发展，政府角色的转变已经提上了各级政府的议程，政府不再是社会发展的决定者，各级文物部门也不再是文物保护的惟一力量，皖南古建筑的保护需要民间力量的帮助，鼓励并引导民间力量合理保护古建筑成为当前文物部门重要工作之一，对古建筑迁移开发中的产权界定也就成为了耽误之急。
　　三、基于现代公私伙伴关系下的三种产权界定模型
　　1. BTO模式下的产权界定
　　所谓BTO是指“建设―转让―经营”的模式，古建筑实行异地保护和迁移开发过程中，在特许情况下，民间资金投资修缮古建筑并建设配套的基础设施，建成后把所有权移交公共部门，然后可以有限制经营该古建筑20年~40年，在此期间取得门票、税收或其他收入。
　　这种模式在我国当前文物保护工作中并没有得到普遍推广，而是采用融资的形式，参与文物建设与修缮过程中。由于我国当前文物数量十分众多，保护形势也较为严峻，每年国家虽然有大量的资金投入到文物保护工作中，但依然是杯水车薪。以歙县为例，在第三次全国文物普查中共登记不可移动文物3795处，其中全国重点文物保护单位6处，省级重点文物保护单位26处，且绝大多数由于年代久远，岁月侵蚀较为严重，其维护和修缮工作又岂是数千万元能够满足的啊。因此，吸引民间资金加入修缮、建设古建筑的工程之中，已成为解决当前古建筑保护工作进一步发展的重要途径。
　　作为一种新型文物保护形式，有其优点，也有缺点。我们首先来看优点：第一，作为文物保护工程资金来源的一种形式，可以为文物保护事业吸引资金，缓解目前资金短缺困境；第二，民间资金的投入能够调动民间文物保护力量的发展，促进全社会文物保护的整体发展，提高公民文物保护意识；第三，BTO模式带有很强的市场化运作，能够将古建筑融入市场经济的发展，以市场经济的发展推动古建筑的保护，带动周边经济发展。同时，我们也要看到这一模式的不足之处：第一，要求具备完善的规章制度约束，作为市场经济中的一件商品，经营者必定会受市场因素影响而改变古建筑固有属性，这也是这一模式目前并没有普遍推广的主要原因；第二，民间投资者索取的是有限制的经营权和短期收益权，对于民间资金的投资，投资方必须做好充分准备和详细预算；第三，文物维护成本加大，实现市场化经营最常见的一种形式即为旅游，既要吸引游客前来观光，又要尽可能减少对文物的破坏，对于文物保护部门来说工作难度加大。
　　由上面分析我们可以得出，BTO模式在古建筑保护中必须分为两个阶段、两种形式，我们暂且可以称之为完全型BTO和限制型BTO。
　　因此，各地如果采用这种模式对古建筑进行保护的话，一定要结合本地区实际情况，尤其是关于文物开发相关法规的完善程度，而选择合适的BTO模型，否则，不但不能促进古建筑的保护，而且还会因为市场的不规律变化，影响到古建筑的长期保护工作，甚至带来毁灭性破坏，因此，一个地区文物保护工作发展程度不仅需要文物工作者的努力，也需要社会各方面进步的支持，古建筑保护的发展彰显着社会的进步。
　　2. LBO模式下的产权界定
　　所谓LBO是指“租赁―建设―经营”的模式，古建筑实行异地保护和迁移开发过程中，在公共部门监管下，民间投资方出资租赁公共部门所拥有的或是民间人士所拥有的古建筑，并在允许的范围内加以修缮维护，在合同期内合理经营古建筑，获得相应回报。
　　这种模式在我国当前文物保护工作中已初见成效，各地也在积极探索和应用这一模式来扩大文物保护力量，下面我们以歙县实行的“百村千幢”工程为例，介绍这一模式的应用。
　　歙县境内“百村千幢”工程数据统计表
　　注：以上数据来自歙县文物局政务公告，2010年6月18日公布。
　　从以上原地保护的试点工程我们可以看出，其实LBO模式应用非常简单，在双发达成合同的前提下，公共部门介入维护古建筑产权的合理化转移，无论是公有的还是私有的都可以寻求新的产权所有者，而新的所有者必须承担起建设使命，在古建筑保护与开发中即为修缮和维护，并最终享有部分产权。

　　 同样，作为一种新型保护形式，LBO有其优点，也有其缺点。优点为：第一，形式简单。LBO的运作形式类似于当前市场经济中的房屋租赁，只不过这里的建筑既是形式意义上的建筑，又是文化意义上的珍藏；第二，民间投入成本较低。相比其他几种模式，LBO成本低、见效快，备受投资方欢迎；第三，古建筑利用率较高。通过LBO转让的古建筑可以用来进行居住、旅游等多途径开发，能够适应市场需求的不断发展；第四，LBO模式能够通过民间资金的合理使用。将民间文物保护力度发挥到最大，根据“谁使用、谁保护”的原则，这些古建筑能够得到持续而长久的维护。缺点为：第一，修缮有度、使用有据。各地需要针对每一栋古建筑制定修缮方案，严格监控每一幢古建筑的使用情况，防止古建筑受到破坏；第二，租赁者选择要慎重。文化产品的继承者必须懂文化、珍惜文化，对于古建筑来说能够有一位关注并熟知古建筑的人士成为租赁者再好不过了，但这样的人士并不多；第三，对于私有古建筑来说，产权所有人的态度很大层面决定了LBO模式的推行情况，所以做好思想动员与行为解释工作成为了公共部门又一重大难题。
　　由上面分析可以看出，尽管LBO模式的推广存在难题，但就目前我国文物保护的发展来看，LBO模式在不同领域已发挥了其优势，下面我们来看看在古建筑异地保护与迁移开发中，LBO模式下产权是如何分配的。
　　从上述模型可以看出，通过LBO转让之后，租赁方可以享有占有、支配、使用和收益四项产权，而古建筑原有者仅保留所有权与处置权，所以这种模式对产权所属变化较大，在实施过程中一定要让原有者完全了解租赁后的情况，使LBO处于一种公平的运作形式之下。
　　3. BBO模式下的产权界定
　　所谓BBO是指“购买―建设―经营”的模式，古建筑实行异地保护和迁移开发过程中，民间人士通过自身努力，收集散落于民间的古建筑，通过资源整合，实现古建筑复古建设，并取得古建筑经营权的模式。
　　这种模式在我国当前文物保护工作中鲜被提及，但却发挥着巨大的作用，尤其是在古建筑的异地保护和迁移开发过程中，根据“修旧如旧”的原则，尽量使用古代建筑材料，这就往往需要向民间人士寻访“旧件”。正是因为这种关系的存在，所以才使得这一模式处于长期不断发展之中，我们可以想象当某一位甚至几位民间人士“旧件”藏品足够拼架起一栋古建筑时，他们就可能化零为整，重现一栋新的古建筑，这无疑是一种缓慢的古建筑迁移开发形式。其实BBO模式在目前古建筑异地保护案例中时有发生，尽管其法规约束尚未成型，这也不免带来一些文物保护上的争论，歙县西园就是其中典型的例子。西园位于黄山脚下， 徽州古城歙县，练江西岸，26栋已建成的房屋，各具体例，古色古香，完美重现了明代建筑肥粱瘦柱，简约舒展，清朝及民国建筑内涵丰富、雕饰细腻的特征风貌，无不尽显徽商大家族宅第礼仪、教化、进取、休闲等诸多功能。其设计师徐普来历经多年将散落在古徽州六县一府的精美明清古建筑尽收园内，呈现了西园胜景，吸引了大批游客，自己也作为开发商而获益。或许正是因为法规制度的不健全，导致西园建设存在违规行为，2011年西园被歙县国土资源局下令没收。
　　从上述事例中我们也可以看出，BBO模式在古建筑异地保护与迁移开发中的应用存在着重大风险，但其作用却是显而易见的，有时民间资金的运作往往会提高文物保护工作效益，带来更深刻的社会影响。所以，对这种模式我们可以总结以下优点：第一，谁建设、谁拥有，能够极大调动民间人士保护热情，促使民间资金积极投身文物保护事业；第二，能够以市场最优原则来选择古建筑的建设，实现古建筑异地保护和迁移开发效益实现最大化；第三，能够完全以社会力量为主导，创建新的旅游热点，带动周边经济的发展；第四，能够树立模范作用，以民间人士的成功引导更多的民间人士关注文物、保护文物，实现全社会共同保护文物、保护古建筑。同时，对其缺点我们也不能忽视，第一，会滋生文物盗卖行为，市场机制是一个以经济利益优先的机制，在巨大的经济利益诱惑之下，我们可以肯定众多文物会处于不法之徒的惦记之中；第二，法规性缺陷，截止目前尚没有具体法律规章出台规范这一行为，这也使得许多民间人士对此望而怯步；第三，人员性稀缺，纵观当今古玩市场的火爆，再看看一栋古建筑所需的材料如此众多，其造价十分惊人，更不用说当今文物的稀缺，光是拥有如此雄厚财力的民间人士就为数不多，更何况是爱好文物、关注文物的就更少了。
　　由上述分析我们可以得出，对于BBO模式在古建筑异地保护和迁移开发中的应用，目前学术界对其合理性尚处于争论之中，对其产权的划分更是说法不一，在此，笔者仅提出个人看法，以供大家借鉴。
　　BBO模式下产权划分
　　笔者认为，作为文物工作的一部分，民间合法收藏应得到法律的保护，所以当他们以BBO形式实现古建筑风貌再现之时，我们必须维护其合法产权，这其中就包括所有权、占有权、支配权、使用权、收益权五大权利，但作为产权的最后一项处置权，却不能为民间人士所拥有，这是因为一旦古建筑建成，其具有的社会地位和文物价值就会得以体现，随意处置反而会引起文物市场的不合理运作，所以由公共部门掌握其处置权，在建设者放弃经营权时，公共部门可介入古建筑处置工作，尽量保证文物的长久保存。
　　四、结语
　　什么是文物，在《辞海》中对“文物”是这样定义的：“遗存在社会上或埋藏在地下的历史文化遗物。”这个定义十分宽泛，第一要是历史遗留的，第二要具有文化内涵。但在现实文物工作中，由于各方面的限制，我们并不能将所有文物都加以保护，我们只能在文物的基础上划分重点，对各级重点文物实行等级化保护，对于那些公共部门无力涉及的文物，我们要积极引导民间力量投入保护，在这期间产权划分就尤显重要了。在此，笔者希望更多学者能够投入到皖南古建筑的保护之中，也希望皖南古建筑异地保护与迁移开发能在产权清晰的道路上越走越好。‍